기준시가 공시지가 실거래가 차이 뜻 확인하기

 

 

부동산 시장에서는 기준시가 공시지가 실거래가라는 세 가지 용어를 자주 듣게 됩니다. 이 세 가지 용어는 모두 부동산의 가치를 나타내는 지표이지만, 각각의 의미와 산정 방식이 다르지요. 이 글에서는 기준시가 공시지가 실거래가 차이 뜻을 간단히 정리하고, 적용 사례를 예를 들어 설명해 보겠습니다.

 

1. 기준시가

 

 

기준시가는 부동산의 시장가를 반영하기 위해 국세청이 매년 1월 1일 현재로 산정하는 금액입니다. 기준시가는 부동산 종류별로 표준면적 당 금액을 정하고, 실제 부동산의 면적과 위치에 따라 가감률을 적용하여 계산하지요. 기준시가는 주로 상속세와 증여세의 납부 기준으로 사용됩니다.

 

2. 공시지가

 

 

공시지가는 토지의 공공적 가치를 반영하기 위해 국토교통부가 매년 6월 1일 현재로 산정하는 금액입니다. 공시지가는 토지의 위치, 면적, 용도, 지목 등을 고려하여 표준지에 대한 단위 면적당 금액을 정하고, 실제 토지에 대한 가감률을 적용하여 계산해요. 공시지가는 주로 재산세와 취득세의 납부 기준으로 사용됩니다.

 

3. 실거래가

 

 

실거래가는 부동산 거래 시 실제로 거래된 금액입니다. 실거래가는 부동산의 종류, 위치, 면적, 건축연도, 거래조건 등에 따라 다양하게 변동됩니다. 실거래가는 주로 부동산 시장의 동향과 흐름을 파악하는데 사용됩니다.

4. 기준시가 공시지가 실거래가 차이

 

 

기준시가, 공시지가, 실거래가는 모두 부동산의 가치를 나타내는 지표이지만, 다음과 같은 차이점이 있습니다.

 

• 기준시가는 국세청이 매년 1월 1일 현재로 산정하는 부동산의 적정 금입니다. 기준시가는 토지와 건물 모두에 적용되며, 주로 양도세, 상속세, 증여세의 부과 기준으로 사용됩니다. 기준시가는 실거래가를 인정할 수 없는 경우에만 적용되며, 보통 실거래가의 50~80% 수준으로 반영됩니다.
• 공시지가는 국토교통부가 매년 6월 1일 현재로 산정하는 토지의 공공적 가치입니다. 공시지가는 토지만에 적용되며, 주로 재산세, 종합부동산세, 건강보험료 산정 등의 기준으로 사용됩니다. 공시지가는 토지의 위치, 면적, 용도, 지목 등을 고려하여 표준지에 대한 단위 면적당 금액을 정하고, 실제 토지에 대한 가감률을 적용하여 계산합니다.
• 실거래가는 부동산 거래 시 실제로 거래된 금액입니다. 실거래가는 토지와 건물 모두에 적용되며, 주로 취득세, 양도소득세 등의 부과 기준이 되며, 부동산 시장의 동향과 흐름을 파악하는데 사용됩니다. 실거래가는 부동산의 종류, 위치, 면적, 건축연도, 거래조건 등에 따라 다양하게 변동됩니다.

 

용어	정의	산정기관	산정시점	적용대상	활용목적
기준시가	부동산의 시장 금액을 반영하는 금액	국세청	매년 1월 1일 현재	토지와 건물	양도세, 상속세, 증여세의 부과 기준
공시지가	토지의 공공적 가치를 반영하는 금액	국토교통부	매년 6월 1일 현재	토지	재산세, 종합부동산세, 건강보험료 산정 등의 기준
실거래가	부동산 거래 시 실제로 거래된 금액	부동산 거래 당사자	거래 시점	토지와 건물	취득세, 양도소득세 등의 부과 기준 및 부동산 시장 동향 파악

 

5. 적용사례

 

 

기준시가 공시지가 실거래가 차이 뜻을 알았다면, 이제 간단한 예를 들어 적용 사례를 살펴보겠습니다.

 

예를 들어, 서울특별시 강남구 역삼동에 위치한 84㎡ 아파트를 상속받았다고 가정해 보겠습니다. 이 아파트의 기준시가는 2023년 1월 1일 현재로 12억원이고, 공시지가는 2023년 6월 1일 현재로 8억원이며, 실거래가는 2023년 10월 현재로 25억원입니다.

 

이 경우 상속받은 아파트에 대한 상속세를 납부할 때는 기준시가인 12억원을 기준으로 산정하게 됩니다. 즉, 상속세율이 10%라면, 상속세는 12억원의 10%인 1억2천만원이 됩니다.

 

그리고 상속받은 아파트를 팔게 되면, 매매 대금은 실거래가인 25억원을 받게 됩니다. 이때 얻은 이익은 실거래가에서 기준시가를 뺀 13억원이 되고, 이에 대한 양도소득세를 납부해야 합니다. 즉, 양도소득세율이 20%라면, 양도소득세는 13억원의 20%인 2억6천만원이 됩니다.

 

또한 상속받은 아파트를 소유하고 있으면, 매년 재산세를 납부해야 합니다. 재산세는 공시지가인 8억원을 기준으로 산정하게 됩니다. 즉, 재산세율이 0.5%라면, 재산세는 8억원의 0.5%인 400만원이 됩니다.

 

이렇게 기준시가 공시지가 실거래가는 각각 다른 목적과 방식으로 부동산의 가치를 산정하고 있습니다. 부동산 거래나 세금 납부에 관련된 사항을 처리할 때는 이들 용어의 의미와 차이를 정확히 알고 있어야 합니다.