LTV, DTI, DSR, MCG (모기지신용보증)이란 무엇인가?

 

부동산을 구입하거나 대출을 받을 때 자주 듣는 용어들이 있습니다. LTV, DTI, DSR.MCG이 바로 그것인데요. 이들은 각각 주택담보대출의 한도와 신용도를 측정하는 지표들입니다. 이번 글에서는 그 의미와, 계산방법, 그리고 장. 단점에 대해 알아보겠습니다.

 

부동산대출용어

 

목차

• LTV란?
• DTI란?
• DSR이란?
• MCG이란?
• LTV, DTI, DSR, MCG의 비교와 결론

 

1. LTV란?

 

LTV는 Loan to Value의 약자로, 주택담보대출의 비율을 나타내는 지표입니다. 쉽게 말하면 주택의 가치 대비 얼마나 대출을 받을 수 있는지를 나타냅니다. 예를 들어 주택의 가격이 1억 원이고 LTV가 70%라면 7천만 원까지 대출을 받을 수 있다는 뜻입니다.

 

LTV는 다음과 같은 식으로 계산할 수 있습니다.

 

LTV = (대출금액 + 선순위채권 + 임대보증금 및 최우선변제 소액임차보증금) / 주택가×100

 

여기서 선순위채권은 대출보다 우선적으로 변제되는 채권을 말하고, 임대보증금 및 최우선변제 소액임차보증금은 주택이 경매에 넘어갔을 때 세입자의 보증금을 보호하기 위해 공제되는 금액입니다.

 

LTV는 주택담보대출의 한도를 결정하는 중요한 요소입니다. LTV가 높으면 높을수록 대출한도가 높아지고, 반대로 낮으면 낮을수록 대출한도가 낮아집니다. 따라서 LTV를 높이려면 주택가격을 낮추거나 대출금액을 늘리거나 선순위채권과 임대보증금 등을 줄여야 합니다.

 

LTV의 장점은 다음과 같습니다.

• 주택구입에 필요한 자금을 더 많이 대출받을 수 있습니다.
• 자기 자본비율이 낮아져서 투자수익률이 높아질 수 있습니다.
• 주택가격 상승 시 자산가치가 더 많이 증가할 수 있습니다.

LTV의 단점은 다음과 같습니다.

• 대출금리가 높아질 수 있습니다.
• 원리금 상환 부담이 커집니다.
• 주택가격 하락 시 부채가 자산보다 많아질 수 있습니다.

 

2. DTI란?

 

DTI는 Debt to Income의 약자로, 총부채상환비율을 나타내는 지표입니다. 쉽게 말하면 소득 대비 부채의 비율을 나타냅니다. 예를 들어 연소득이 1억 원이고 DTI가 40%라면 연간 4천만 원의 부채를 갚아야 한다는 뜻입니다.

 

DTI는 다음과 같은 식으로 계산할 수 있습니다.

 

DTI = (주택담보대출 연간 원리금 상환액 + 기타 부채 연간 이자 상환액) / 연소득 × 100

여기서 주택담보대출은 원금과 이자의 상환액을 계산하고, 기타 부채는 이자상환액만 계산합니다.

 

DTI는 주택담보대출의 신용도를 결정하는 중요한 요소입니다. DTI가 낮으면 낮을수록 신용도가 높아지고, 반대로 높으면 높을수록 신용도가 낮아집니다. 따라서 DTI를 낮추려면 소득을 늘리거나 부채를 줄여야 합니다.

 

DTI의 장점은 다음과 같습니다.

• 소득에 비해 부채가 적어서 상환능력이 높습니다.
• 신용등급이 높아져서 금리우대를 받을 수 있습니다.
• 다른 대출이나 투자에 여유가 생깁니다.

DTI의 단점은 다음과 같습니다.

• 주택구입에 필요한 자금을 덜 대출받을 수 있습니다.
• 자기 자본비율이 높아져서 투자수익률이 낮아질 수 있습니다.
• 주택가격 상승 시 자산가치의 증가분이 적어질 수 있습니다.

 

3. DSR이란?

 

DSR은 Debt Service Ratio의 약자로, 총부채원리금상환비율을 나타내는 지표입니다. 쉽게 말하면 소득 대비 부채의 원리금 상환액의 비율을 나타냅니다. 예를 들어 연소득이 1억 원이고 DSR이 40%라면 연간 4천만 원의 부채 원리금을 갚아야 한다는 뜻입니다.

 

DSR은 다음과 같은 식으로 계산할 수 있습니다.

 

DSR = (주택담보대출 연간 원리금 상환액 + 기타 부채 연간 원리금 상환액) / 연소득 × 100

여기서 주택담보대출과 기타부채 모두 원금과 이자의 상환액을 계산합니다.

 

DSR은 주택담보대출의 신용도를 결정하는 중요한 요소입니다. DSR이 낮으면 낮을수록 신용도가 높아지고, 반대로 높으면 높을수록 신용도가 낮아집니다. 따라서 DSR을 낮추려면 소득을 늘리거나 부채를 줄여야 합니다.

 

DSR의 장점은 다음과 같습니다.

• 소득에 비해 부채 원리금 상환액이 적어서 상환능력이 높습니다.
• 신용등급이 높아져서 금리우대를 받을 수 있습니다.
• 다른 대출이나 투자에 여유가 생깁니다.

DSR의 단점은 다음과 같습니다.

• 주택구입에 필요한 자금을 덜 대출받을 수 있습니다.
• 자기 자본비율이 높아져서 투자수익률이 낮아질 수 있습니다.
• 주택가격 하락 시 부채가 자산보다 많아질 수 있습니다.

 

4. MCG 이란?

 

MCG는 Mortgage Credit Guarantee의 약자로, 모기지신용보증이라 합니다. 주택담보대출 시 소액임차보증금을 공제하지 않고 최대 LTV까지 대출을 받을 수 있도록 하는 주택금융공사의 보증제도입니다. 쉽게 말하면 주택담보대출의 한도를 늘려주는 제도입니다. 예를 들어 주택의 가격이 1억 원이고 LTV가 70%라면 7천만 원까지 대출을 받을 수 있는데, 만약 소액임차보증금이 2천만 원이라면 5천만 원만 대출받을 수 있습니다. 하지만 MCG를 이용하면 소액임차보증금을 공제하지 않고 7천만 원까지 대출받을 수 있습니다.

 

MCG는 다음과 같은 식으로 계산할 수 있습니다.

 

MCG = (LTV × 주택가격 / 100) - (대출금액 + 선순위채권 + 임대보증금 및 최우선변제 소액임차보증금)

여기서 MCG는 보증금액을 의미하며, 이 금액만큼 주택금융공사가 보증해 줍니다.

 

MCG는 주택담보대출의 한도를 늘리는 중요한 요소입니다. MCG가 높으면 높을수록 대출한도가 높아지고, 반대로 낮으면 낮을수록 대출한도가 낮아집니다. 따라서 MCG를 높이려면 LTV를 높이거나 대출금액과 선순위채권과 임대보증금 등을 줄여야 합니다.

 

MCG의 장점은 다음과 같습니다.

• 주택구입에 필요한 자금을 더 많이 대출받을 수 있습니다.
• 소액임차보증금의 부담이 줄어듭니다.
• 주택담보대출의 금리가 낮아질 수 있습니다.

MCG의 단점은 다음과 같습니다.

• 보증료가 발생하여 추가적인 비용이 듭니다.
• 보증한도와 보증비율에 따라서 신청이 제한될 수 있습니다.
• 보증사고가 발생하면 주택금융공사에 구상권이 발생하여 추가적인 채무가 생길 수 있습니다.

 

5.LTV, DTI, DSR, MCG (모기지신용보증)의 비교와 결론

 

LTV, DTI, DSR, MCG (모기지신용보증)은 모두 주택담보대출의 한도와 신용도를 측정하는 지표들입니다. 이들은 각각 다른 관점에서 대출자의 상환능력과 부채부담을 평가합니다. 따라서 이들을 종합적으로 고려하여 자신의 상황에 맞는 대출 상품을 선택해야 합니다.

 

LTV는 주택의 가치 대비 대출비율을 나타내며, DTI는 소득 대비 부채비율을 나타냅니다. LTV와 DTI는 서로 반비례하는 관계입니다. 즉, LTV가 높으면 DTI가 낮아지고, LTV가 낮으면 DTI가 높아집니다. LTV와 DTI는 각각 대출한도와 신용도에 영향을 미칩니다. LTV가 높으면 대출한도가 높아지고, DTI가 낮으면 신용도가 높아집니다.

 

DSR은 소득 대비 부채 원리금 상환액의 비율을 나타냅니다. DSR은 DTI와 비슷한 개념이지만, 원금의 상환액까지 고려하기 때문에 더 엄격한 지표입니다. DSR은 신용도에 영향을 미칩니다. DSR이 낮으면 신용도가 높아집니다.

 

MCG는 주택담보대출 시 소액임차보증금을 공제하지 않고 최대 LTV까지 대출을 받을 수 있도록 하는 보증제도입니다. MCG는 LTV에 영향을 미칩니다. MCG가 높으면 LTV가 높아집니다.

 

LTV, DTI, DSR, MCG (모기지신용보증)은 모두 장단점이 있습니다. 장점은 대출한도가 높아지고, 신용도가 높아지고, 투자수익률이 높아지고, 자산가치가 증가하는 것입니다. 단점은 대출금리가 높아지고, 원리금 상환 부담이 커지고, 부채가 자산보다 많아지고, 보증료나 구상권 등의 비용이 발생하는 것입니다.

 

따라서 LTV, DTI, DSR, MCG (모기지신용보증)의 적정 수준은 자신의 소득과 부채, 주택가격과 대출금액, 투자목적과 리스크 성향 등에 따라 달라집니다. 일반적으로는 LTV와 DTI는 낮게 유지하고, DSR은 40% 이하로 유지하고, MCG는 필요한 경우에만 이용하는 것이 좋습니다.

 

이번 글에서는 LTV, DTI, DSR, MCG (모기지신용보증)에 대해 알아보았습니다. 이들은 주택담보대출을 받을 때 꼭 알아야 하는 지표들입니다. 이들을 잘 이해하고 활용하면 자신에게 맞는 대출 상품을 선택할 수 있습니다.